悉尼，要大建公寓！墨尔本房市，突然回暖！
01悉尼多地拟建高层公寓，住房供应与社区反对再起冲突
悉尼多个成熟区域中心正面临新一轮高密度开发争议。Bondi Junction、Brookvale和Gladesville的总体规划如果推进，合计将新增超过6400套住宅，同时改善公共空间、零售街区和社区设施。但居民担心，高楼会改变社区面貌，加剧交通和基础设施压力。
悉尼住房短缺背景下，地方政府正试图在已有商业中心附近集中增加住宅供应。支持者认为，这些区域靠近交通、商店和就业，比低密度住宅区更适合增建公寓。但反对者认为，开发规模过大，居民意见没有被充分采纳。
Gladesville方案进展最快。Hunters Hill市议会本月已投票决定，将新的市镇中心总体规划提交新州政府。该规划允许建设最高19层高楼、新增522套住宅，并重建老化的Gladesville Shopping Centre。
副市长Julia Prieston表示，Gladesville长期受到开发失败和规划停滞困扰，需要借此机会重振。市议会报告指出，如果降低楼宇高度，项目将无法创造足够经济价值来支持新的社区设施，尤其在建筑成本上升和公寓市场走弱的情况下。
但社区反对明显。Gladesville Residents for Responsible Development成员Nina Ardle表示，咨询收到596份反对意见，支持意见仅45份。反对者担心楼高、交通和基础设施承载力。
支持增密的Sydney YIMBY成员Melissa Neighbour则认为，Victoria Road走廊旁的老旧购物区正是应该增加住房的地方。她表示，如果连这样的地点都不能建更多住房，悉尼就很难回答到底哪里可以建。
Bondi Junction也面临类似争议。Waverley市议会将审议一项总体规划，为约3000套住宅、交通改善和Oxford Street Mall重振铺路。
市议会认为，把新增开发集中到Bondi Junction，可以减轻周边郊区增密压力，并让地方政府继续监督大型开发。该规划收到830份公众意见，不少居民担心高度、风力和交通问题。土地持有者Scentre Group和Meriton则支持放宽楼高限制。
Brookvale方面，Northern Beaches市议会也将审议规划改革，未来15年最多可建2900套住宅。这比早前1350套住宅草案大幅提高开发密度。虽然此前草案获得多数社区支持，居民仍担心交通和有限公共交通承压。
Hunters Hill市长Zac Miles表示，地方政府正被迫在住房增长和社区期望之间做艰难取舍。他强调，地方主导规划虽然不可能让所有人满意，但比完全交由州政府规划通道处理，更可能换来公共利益和较好结果。
02
墨尔本清盘率回升至59%，悉尼仍徘徊在49%
墨尔本拍卖市场出现回稳迹象，初步清盘率升至2月以来最高的59%；悉尼则继续疲软，本周末初步清盘率仅49%。两大城市的分化，显示澳洲房市正在适应高利率、生活成本压力和房产税变化后的新环境。
一般而言，约60%的清盘率意味着市场处于平衡至中度强劲状态，买家仍有竞争，卖家信心尚可。49%左右的清盘率则代表市场偏弱，买家议价能力增强，流拍房源更多，价格上涨动力减弱。
这次是墨尔本自2月28日以来最好的拍卖表现。当时墨尔本清盘率为64.3%，而今年三次加息中的前两次，以及联邦预算案中的房产税改革尚未生效。悉尼本周末初步清盘率为49%，去年同期为60%。
买方代理Cate Bakos表示，墨尔本买家和卖家正在逐步适应已经立法的联邦税务变化。政策内容更明确后，市场不确定性有所下降，这是清盘率改善的原因之一。
Bakos还认为，很多并非必须出售房产的卖家正在重新评估市场，有些人暂缓出售，甚至撤回拍卖。冬季挂牌房源减少后，供需关系开始重新平衡。
她表示，换大房、换小房和首次置业者的真实需求仍然存在，推动墨尔本拍卖成交率逐步回稳。尽管墨尔本和悉尼都是近期资本增值受打击最严重的市场，但买卖双方已经意识到市场没有崩溃，交易仍需继续。
不过，11月28日维州州选可能影响市场节奏。Bakos预计，选举临近时买家和卖家可能短暂停滞，卖家也会避开跨越选举周末的拍卖宣传期。今年春季活跃期可能提前出现，随后在圣诞节前平稳降温。
本周末墨尔本最高成交价来自一套四居室装饰艺术风格住宅，位于780平方米地块上，最终以237万澳元成交。
上周墨尔本共有587套房屋安排拍卖，截至周日晚，Domain根据391项已报告结果公布初步清盘率59%，另有48场拍卖被撤回。
墨尔本最低成交价是一套位于Carnegie区Rosstown Road 2/13号的一房公寓，成交价42万澳元。
Marshall White代理John Bongiorno表示，目前表现最强的是200万澳元以下房产，但受通胀、高利率、短期难降息和州选影响，今年余下时间市场仍可能缺乏活力。
03
悉尼老龄社区量20年增两倍 社会特征商业面貌随之调整
随着悉尼人口老龄化加剧，高昂住房成本将年轻家庭拒之门外，过去二十年里，悉尼65岁以上人口超过20岁以下人口的郊区数量增加了两倍。
基于澳洲统计局人口数据的最新分析显示，2024年悉尼共有54个社区的65岁以上人口超过19岁及以下人口，而2001年这一数字仅为18个。 2001年悉尼仅有5%的社区65岁以上人口多于0至19岁人口，2024年这一比例已升至15%，该比例在2001年至2019年间逐步上升，过去五年中增长明显加速，随着人口老龄化进程推进，这一趋势还将持续加剧。
内城区的Potts Point-Woolloomooloo老年人口占比尤其悬殊，65岁以上人口比20岁以下人口多出1889人，同区域的Double Bay-Darling Point、Darlinghurst、Surry Hills也呈现老年人口多于年轻群体的特征。
海港北部的Neutral Bay-Kirribilli（65岁以上人口比0-19岁人口多1127人）、North Sydney-Lavender Bay（多508人）和Avalon-Palm Beach（多出505人）等富裕社区，中海岸的Umina-Booker Bay-Patonga（多出1693人）、Erina-Green Point（多出1203人），老年人口数量也大幅领先年轻群体。
人口老龄化是造成这一现象的核心原因之一，上世纪70年代中期澳洲每12人中仅有1人年龄在65岁以上，如今这一比例已升至六分之一，预计到2060年代全国65岁以上人口占比将达到四分之一。
毕马威（KPMG）城市经济学家罗恩斯利在分析最新地区人口数据后表示，高昂的住房成本进一步推高了这一趋势，尤其是在悉尼区位优越的郊区，有小孩的家庭在许多区域根本买不起房，除此之外，出生率下降也是重要影响因素，悉尼的生育率在过去十年中下降近20%，降至1.44的历史低点。
过去二十年里，不少社区的人口年龄结构发生了彻底反转。
Cronulla-Kurnell-Bundeena在2001年20岁以下人口比65岁以上人口多出1179人，到2024年老年人口反而比0至19岁人口多出863人；Mosman North在2001年年轻群体比老年群体多480人，2024年老年人口已反超458人。
与之相反，悉尼从西北部延伸至西南部的大片郊区，老年人口远少于年轻人口，Schofields East、Marsden Park-Shanes Park、Oran Park等新兴开发区，年轻人口优势十分突出，这些区域近十年吸引了大量年轻家庭迁入，直接推高了儿童和青少年的占比。
罗恩斯利说，老年人口占比提升后，社区特征会明显改变，学校入学率下降、养老护理需求上涨，部分区域商业街面貌也会随老年人消费模式调整。
04
近城土地供应枯竭定价高昂 买家CBD五十公里外寻地块
最新研究显示，如今大多数澳洲人需要驱车前往距离首府城市50公里以内的地方，才能买得起价格适中的土地。
Oliver Hume 地产集团发布的受其《Radius Report》结合土地销售数据与当前房屋建造成本，绘制出维州、昆州东南部和南澳的「住房负担能力走廊」。
澳洲三大主要首府城市中，有两座的中央商务区（CBD）10公里范围内已无新土地可供购买，买家普遍需要在距市中心20至50公里的区间寻找房源，距离越远土地供应越充足、价格也越实惠。
Oliver Hume 地产集团首席经济学家贝尔表示，该报告将持续更新，长期追踪买家和房产从业者面临的住房负担能力与供应情况。
贝尔说，新的住宅与土地社区，在满足澳洲增长型市场的住房供应、保障可负担性方面始终发挥关键作用，这份报告清晰呈现了当下买家的真实处境：靠近CBD的购房机会十分有限，且普遍定价高昂。
具体来看，3月季度，维州土地销量最高，靠近墨尔本市区的78个郊区共完成3000宗新土地成交，绝大多数购房机会集中在距市中心20至50公里的区域，20公里范围内最便宜的「房屋+土地」套餐也在100万元以上。
比如距墨尔本CBD 38公里的Mambourin，套餐价格低至73.2万元，仅11.6公里外的Sunshine，套餐价格就达到103万元。
贝尔说，维州的增长区仍是新住房供应的核心引擎，即便住房负担压力仍存，买家仍能以远低于CBD周边的价格购置新房。
同一季度，昆州东南部33个郊区仅售出不到900套土地套餐，距布里斯本CBD 20公里范围内，Tingalpa是最实惠的郊区，该区间内有土地供应的郊区近半数套餐价格超160万元，所有房源总价均突破100万元。距市中心最近的可购地郊区是Keperra，其「房屋+土地」平均价格超200万元。
贝尔说，昆州东南部持续迎来强劲人口增长与住房需求，直接推高了布里斯本近郊区域的房价溢价。
南澳是唯一能让买家在首府城市10公里范围内买到土地的区域，Oakden和Morphettville的房源距市中心仅9公里，3月所在季度12个郊区共录得370宗土地销售，在Oakden等地仍能找到约68.1万元的「房屋+土地」套餐。
对此，贝尔说，阿德雷德的市场情况和墨尔本、布里斯本完全不同，在这里，买家依然能在距离CBD相对较近的区域找到全新的购房机会。
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