ESR-REIT拟斥2.768亿澳元收购墨尔本五宗永久物流资产

吉尔达斯蜀黍 · 发表于 2026-7-9 21:35:44

睿思网讯：7月7日，新加坡上市ESR-REIT发布公告，披露一项澳大利亚物流资产拟收购计划。本次收购由ESR-REIT管理方ESR-REIT Management（S）Limited对外公布，交易标的为墨尔本五宗机构级永久产权现代物流物业。
本次交易净收购对价2.768亿澳元，折合2.4791亿新元，整体交易总支出约3.03亿澳元，折算2.713亿新元。该收购价相对物业市场估值存在1.9%折价，测算完成后将为信托单位持有人带来4.3%的单位分派增厚。公告汇率换算基准为2026年6月30日1澳元兑0.89534新元。
本次收购标的合计总租赁面积122411平方米，物业平均建成年限约11年，整体出租率90%，主要租户包含CEVA Logistics、Silk Logistics、Nick Scali等企业。五处物业均为永久产权，分布于墨尔本Truganina、Derrimut、Keysborough片区，各物业租期、估值、收购价款明细已随公告附录披露。其中仅39 Naxos Way物业出租率46%，剩余空置面积配套租金保障安排，其余四宗物业均实现满租，资产加权平均租约期限3.2年。
公告显示，标的当前平均净租金较市场水平低12%-17%，租约附带每年3%-3.5%固定租金上调条款，存在租金回升空间；全部物业市场估值合计2.837亿澳元（含租金保障口径），不含租金保障估值2.822亿澳元。
资金层面，本次收购不通过增发信托单位筹资，资金来源为前期处置新加坡非核心、成熟物业回笼款项叠加债务融资。此前信托已处置多宗新加坡工业物业及酒店分层产权，回笼资金规模约4.391亿新元，资金闲置阶段用于偿还存量债务，待收购落地完成资金置换。
交易落地后信托资产结构将出现明显调整：资产加权平均土地租期由44.9年拉长至47.7年，永久产权资产占比由19.3%提升至23.5%；租金收入结构上，新加坡资产租金占比仍维持75%以上，澳大利亚板块租金贡献由12.7%提升至15.5%。
收购完成后信托综合杠杆率约41.9%，处于管理方设定目标区间内。公告提及，后续市场条件允许时，信托可发行最高1.75亿新元次级永续证券置换收购配套债务，置换后综合杠杆降至38.5%，单位分派增厚仍可维持1.3%。汇率对冲方面，交易后仅31.7%资产存在外币波动敞口，日元资产97%配套日元贷款对冲，澳元资产32%匹配澳元借贷。
本次收购为信托总回报战略落地举措，依托管理人资本循环操作，通过出售到期收益承压存量资产，置换具备增值潜力的海外高标仓储，优化资产质量，缓解土地使用权到期问题，降低资产结构调整带来的分派摊薄压力。依托发起人ESR亚太区域网点，信托可持续挖掘澳、日成熟市场物流投资机会，当前信托获惠誉BBB稳定主体评级，具备稳定新加坡资本市场融资渠道。
公告同时披露信托基础信息，ESR-REIT于2006年7月在新加坡交易所挂牌，截至2025年末总资产约59亿新元，持有70处物流、产业园资产，分布新加坡、澳大利亚、日本三地，纳入富地全球不动产指数、iEdge新加坡小盘流动性指数成分标的。

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