悉尼墨尔本房价下跌，该现在抄底还是等降息？专家这么说 ...

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我们想进入房地产市场，但想知道预算案中资本利得税和负扣税的变化将如何影响供应和价格。
从需求侧来看，房地产研究公司 Cotality 的研究总监 Tim Lawless 表示，拟议中的资本利得税（CGT）和负扣税变更可能会降低投资者对现有住宅的需求。


这在一定程度上减轻了自住购房者面临的竞争压力，但并不会带来更多的住房供应。
在供应侧，祖父条款至关重要。Lawless 指出，现有投资者在很大程度上受到保护，没有出售房产的动力，因此可能选择持有以保留税收优惠，这将限制投资者持有房产流入市场的数量。他预计，待售房源并不会因此增加。
但 AMP 首席经济学家兼投资策略主管 Shane Oliver 持不同看法。他认为，预算案中的税收变化叠加今年的加息，实际上为买家创造了机会，因为这些因素可能推动房价走低。
“拟议的税收变化——将负扣税限制在新房范围，并取消50%的CGT折扣——将降低房地产投资者可预期的税后回报。
为弥补这一损失，新投资者可能会要求更高的前期租金收益率，要么通过提高租金，要么通过压低房价，或两者并行——而且他们会等到这种情况实现后才出手，”他说。
REA Group 高级经济学家 Angus Moore 则认为，预算案变化对上市房源数量的影响目前尚难判断，因为存在两股方向相反的力量。
一方面，负扣税限制已设有祖父条款，允许现有投资者保留现行税收待遇，这可能促使部分投资者选择持有房产、继续享受负扣税优惠而非出售。
另一方面，CGT的变化可能在未来一年内推动更多房产入市——部分投资者或会抢在2027年7月1日新CGT折扣制度生效前提前出手。
“对一些投资者来说，不那么优惠的资本利得待遇会降低房产投资的吸引力，使其他投资选项相对更具竞争力，”Moore 补充道。
REA 预计今年房价将保持平稳，到2026年底，全国房价将基本回到年初水平——悉尼和墨尔本略有下降，其他地区略有上涨。
那么，房价何时会重拾涨势？
REA 预计，随着利率趋于稳定，今年年底或明年初将出现转折点，2027年房价将恢复增长。
至于现在是否该出手，Lawless 表示，目前入市意味着竞争相对较少，因为房贷还款额仍处于高位。“等待或许能等到更低的利率，但也可能迎来更多买家重返市场。归根结底，这是一个主观判断，取决于买家自身的财务状况。”
鉴于澳洲联邦储备银行（RBA）将现金利率维持在4.35%，Lawless 表示，现在仍很难判断何时才是真正“安全的购房时机”。他建议，与其执着于择时，不如扪心自
问：在偿还贷款的同时，能否维持现有的生活水平？
Oliver 则认为现在买房可能还为时过早，全国房价才刚刚开始走软，但情况因地而异。“悉尼和墨尔本的房价已下跌约3%，精准把握市场时机本就很难。墨尔本相对其他城市已算便宜，而到明年，市场可能开始提前定价降息预期。”
他认为未来仍有更好的买入机会，不必急于入市。不过他也补充道，由于竞争减少且加息促使部分卖家出售意愿上升，现在开始看房、摸清市场是有意义的。他本人也是在利率高企、市场艰难时买入了自住房。
Moore 指出，悉尼和墨尔本市场的房源供应“相当充足”，今年的待售房产比去年多出6%至7%，为买家提供了更多选择空间。但他也提醒，这一情况并不适用于全澳——在两大城市以外，买家的选择依然相当有限，这也正是其他城市房价表现更为强劲的部分原因。
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