澳洲买房，迎来重大机会！悉尼房市，又开始涨？！悉尼超级公寓，来了！ ...

尚宫之命

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澳洲房市降温，买家迎来新机遇！$100万能买到什么房子，各地情况不一样


现在或许是开始寻找房源的好时机，因为高库存水平和低迷的消费者信心正导致房高通胀、高利率、经济增长乏力，再加上消费者与商业信心走软，多重因素叠加正开始冲击澳洲住房市场。
这一观点来自房产估值与咨询公司Herron Todd White新任首席经济学家CameronKusher。
他指出，由于全国经济表现存在地区差异，本季度经济疲软既反映出消费者和商业信心的减弱，也体现了本季度两次官方利率上调带来的早期影响。
“消费者信心、商业信心和商业环境均远低于长期平均水平，悲观情绪正日益加剧。这显然正对住宅房地产市场造成压力。”
高库存水平叠加低迷的消费者信心，已经导致部分州录得房价下跌。
“如果待售房源数量在其他地区继续攀升——我预计会如此——那么这很可能预示着住房市场状况将进一步放缓，”Kusher说。
他表示，对于想要卖房的人来说,未来几个月市场预计将进一步降温。
不过，租房者的日子恐怕更加难过。
Kusher表示，尽管全国大部分地区住房价值增长正在放缓，租赁市场却是另一番景象：住房交付量持续低迷，而人口增长居高不下，双重压力正推高租金。
据Kusher介绍，自去年年中以来租金增长明显加速，Cotality数据显示，过去一年全澳租金上涨了5.9%，每个首府城市及各州其他市场均录得涨幅。
其他房地产专家也认同，市场正经历一场重大转变。
汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham表示，随着房价下跌，市场正在走弱,这往往会拖累住房建设率。
他还指出，由于税收制度出现变化，未来房价走势的不确定性正在加大。
“负扣税几十年来一直是税收制度的特点，资本利得税折扣也自1999年起就已存在。”
“一次性全部取消这些政策，近代历史上没有先例可循,这可能让本轮房市调整有别于以往那种通常由利率驱动的价格周期。”
与此同时，Herron Todd White指出，七位数预算如今已是全国大部分地区标准家庭住宅的基准线。
该公司剖析了在哪里能买到真正物有所值的房产，以及聪明的资金正流向何处。
该公司总监Chris Hinchcliffe指出，在首府城市之外，100万澳元听起来在许多偏远区域中心是一笔大钱，但实际情况参差不齐。
有些地区仍能以物超所值的价格买到梦想之家，而有些城镇早已声名远播，资金早已蜂拥而入。
Illawarra
往南行驶一小段路，便能进入独立屋市场。
在Unanderra等地，或是再往南的Warilla和Shellharbour增长走廊，100万澳元足以买到一栋建在宽敞地块上、可直接入住的三居或四居室独立住宅，通常还留有进一步翻新的空间。
纽卡斯尔与The Hunter
一栋位于Gillieston Heights的四卧室住宅，价格指南为110万至120万澳元。图片在纽卡斯尔边缘地带，100万澳元或许刚好能让买家迈入房产市场。
而对于想在区域地区购房的人来说，The Hunter Valley和Gillieston Heights都是不错的选择。
堪培拉
在堪培拉，100万澳元预算能带来相当广泛的选择。
若想买独立住宅，这笔钱通常可以在热门的南区或北区中心地带——例如Narrabundah、Kambah或Monash——买到经过翻新的联排别墅或双拼别墅。
Whitlam、Taylor或Denman Prospect等地区的部分新房加土地类产品，价格也在预算范围内，不过买家可能需要在土地面积上有所取舍。
此外，Parliamentary Triangle边缘的高档公寓、大型行政联排别墅，以及Kingston或Braddon等生活方式区的高端两居室公寓，同样在这一预算内可选。
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悉尼房市“冰火两重天”！中介爆料房产交易内幕，低开高走$150万变$180万


澳洲房地产市场真的要凉了吗？
这是现有业主和潜在买家都关心的问题。数据显示房价和拍卖清盘率均在下跌，然而一线反馈却表明竞争依然激烈，价格依旧高企。
看你关注哪个方面，房市要么在迅速降温，要么正在酝酿新一轮上涨。
上周，Aussie Home Loans表示，其首次购房者贷款申请量下降逾20%，投资者下降25%。
“我们的数据显示，联邦预算案公布后，借款人行为出现了明显变化，”运营AussieHome Loans的Lendi集团首席执行官Sebastian Watkins表示。
他说，客户反馈的原因主要有三个：新预算政策带来的不确定性、近期加息后的负担能力和借款能力问题，以及宏观环境不断变化所造成的疲惫感。
但Deyon公司董事、悉尼贷款经纪人Martin Eftimoski表示，他并未注意到需求下降，自己依然“非常忙碌”。
“我手头有很多客户，其中大部分是首次购房者，”Eftimoski告诉澳洲新闻集团。
他表示，确实能察觉到一些紧张情绪，比如“现在是入市的好时机吗？”但当人们开始找房时，会发现心仪的房产需求极旺，恐惧感也就烟消云散了。
Eftimoski说，判断银行是否缺业务，一个好办法是看它们提供的利率。
他认为，大型银行正大幅下调投资者贷款利率以争取业务，同时将自住业主利率保持坚挺，这恰恰证明它们并不缺普通购房者的业务量。
Eftimoski表示，为弥补投资者数量小幅下降带来的影响，一些中介正故意低报房产指导价，以此吸引看房人流、制造竞争氛围。
他提到最近在悉尼遇到的一处房产，挂牌价为150万澳元，最终却以与其CoreLogic估值相符的180万澳元成交。
“如果挂出那个价格，看起来会非常诱人，看房的人就会很多，而人们又迫切想要买到房子，于是只好咬牙支付必要的价格来锁定交易。”
Supplied在他看来，预算变化并未摧毁市场，只是暂时性地迫使住房存量从投资者手中向自住业主手中进行了一次重新分配。
“目前我们人口增长强劲，住房供应却非常疲弱。失业率虽略有上升，但相对稳定，”Eftimoski说。
“这意味着整体而言，房价将继续上涨，这是无法回避的现实，就像地心引力般的规律。”
他表示，贷款机构报告的贷款量下降，更可能是“季节性低谷”所致，而非五月份公布的房产税改革。
“市场总是在六七月陷入低迷，人们只想窝在羽绒被里，不愿四处奔波看房。”
“在这样一个市况尚可的市场上，没有谁会舒舒服服地持有房产，却选择在隆冬时节卖房……这也正是为何冬天反而是捡漏的好时机，说起来有点讽刺。”
Eftimoski独特的视野，结合了前澳联储经济学家的专业知识和贷款经纪人的日常现实，这使他坚信市场能够挺住。
但其他专家并不认同。
AMP首席经济学家Shane Oliver预测，随着令澳洲成为全球人均最富裕国家之一的30年超级周期走向尾声，实际房价可能在未来十年陷入“横盘”震荡。
近几个月来，加息、新房产税和买家信心低迷形成的“完美风暴”不断冲击市场，Oliver对房地产的看法也愈发悲观。
他现在预测，全国平均房价本日历年将下跌2%，2026-27年将再跌5%，从峰顶到谷底的跌幅约为7%；悉尼的跌幅则约为11%。
Oliver认为，“房价持续30年的超级周期上升行情可能已接近尾声”。
这长达数十年的牛市为数百万现有业主创造了巨额账面财富，却也将年轻一代挤出了市场。
这也使澳洲跻身全球家庭财富排名最高的国家之一。
根据UBS全球财富报告，2025年澳洲的家庭财富中位数仅次于卢森堡，位居全球第二。
但与美国（30%）、英国（42%）等资产配置更均衡的国家不同，澳洲人大部分财富（53%）都被捆绑在房地产上。
根据澳洲统计局的最新数据，今年澳洲人对房地产的痴迷程度依然有增无减。
3月份，家庭财富总额达到19.2万亿澳元，其中房地产占据绝大部分，达12.98万亿澳元，占比高达68%。
退休金资产以4.47万亿澳元远居其后，现金和存款为2万亿澳元，股票则为1.7万亿澳元。
根据最新的Cotality数据，目前全国房价已从最高点下跌0.7%。
其中悉尼和墨尔本分别下跌3.7%和4%，而布里斯班、阿德莱德和珀斯仍处于创纪录高位。
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悉尼$35亿双子塔获批！将成CBD最高住宅地标


一个投资35亿澳元的双塔高端公寓及酒店项目，已获批在悉尼CBD核心区域建设。
两栋82层高的建筑将俯瞰Hyde Park，楼层数将超过该市任何其他住宅楼。
该项目横跨八个独立地块，形成悉尼CBD最大的合并地块。开发商BillbergiaGroup和Metrics Credit Partners表示，这将彻底改造Castlereagh、Pitt和Liverpool街沿线一直受冷落的街区。
Billbergia集团总监Joseph Kinsella告诉《澳洲金融评论报》，他们希望把这片区域打造成一个具有吸引力的新片区，就像人们对Barangaroo的期待一样——如今那里已家喻户晓，人们知道可以去用餐、享受优质服务，还能欣赏水景。他表示，这座建筑将成为天际线上的标志性建筑，尤其在这片城区将高耸于现有轮廓之上。
该提案刚获得悉尼市批准。除两座主塔楼外，项目还将建有七栋较小的中层建筑，在八层高的裙楼之上共提供607套公寓，并配有一家209间客房的豪华酒店。
在Pitt街和Liverpool街拐角处，一栋三层建筑将通往新片区，内设一系列餐饮场所。零售与酒店服务组合将占据塔楼周围约1000平方米的首层空间。
就在Billbergia和Metrics宣布悉尼lower north shore一项开发计划一周后，这个位于Castlereagh Street的项目也顺利获批。
Billbergia和Metrics于2024年以据报道约5亿澳元的价格，从中国开发商Han’sHoldings Group手中接管了这块靠近Hyde Park、面积达6000平方米的地块。该项目命名为“Castlereagh Place”，户型涵盖一居室、两居室和三居室。
尽管美国和以色列领导的伊朗冲突爆发以来建筑成本存在上涨压力，Kinsella表示，Billbergia的优势在于拥有自己的建筑部门，可通过提前招标来缓解成本增长。
他说，能够顺利启动项目并推进到施工阶段的，往往是那些兼具开发商和建筑商身份的企业；许多纯粹的开发商在与第三方建筑商合作时处境艰难，启动项目所需预留的额外利润空间也更大。
工党的税收改革叠加进一步加息的前景，已削弱买家信心。但Kinsella表示，他并不担心市场疲软会影响期房销售。
“房地产市场本就是周期性的，要以长远眼光看待，”他说，“如果我们在市场较疲软时启动项目，我们知道情况会随时间好转，市场终将复苏。”
Castlereagh Place项目还将设立专属住户俱乐部，配备健身房、屋顶泳池、餐厅、共享办公区、图书馆、高尔夫模拟器、游戏室、影院室和礼宾服务。此外，独立健康中心将配备镁池、冷热泡池等设施，更多细节尚未公布。
Kinsella希望，来自悉尼东区的高端买家、海外买家、州际高净值人士以及房产投资者，都能被这一奢华配置所吸引。
Metrics Credit Partners管理合伙人兼首席执行官Andrew Lockhart表示：“作为最高的住宅高楼开发项目，这一焕然一新的地块将提供俯瞰CBD及周边地区的全景视野。”
该项目由建筑事务所fjcstudios主导设计，并与Trias Studio、Aileen Sage和Polly Harbison Design合作完成。
目前拆除工作已经启动，待各栋建筑的地下室挖掘完成后，整个项目预计需约三年半时间建成。
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最高上涨240%！澳洲本土买家涌入塔州抢房，中介：很多人看完视频就下单


过去五年，购房者在塔州房产外排队看房已是常见景象。但近两年，另一类买家的身影愈发活跃——他们大多通过快速视频看房，便迅速拍板买下房产，这正是来自澳洲大陆的跨州投资者。
塔州房地产协会发布的数据显示，跨州买家在过去两年里大幅增加。2023年，约有1000套房屋出售给跨州买家；到2025年，这一数字已上升至2256套。
尽管面临利率上升和生活成本压力，霍巴特、Launceston和Burnie三地的跨州买家数量均出现了增长。
塔州房地产协会的Russell Yaxley表示，Burnie的增幅最大——自2021年以来，该地跨州买家增加了约45%，高于全州平均水平。
具体来看，2023年至2025年间，跨州投资者购房数量在Launceston从329套增至780套，增长137%；在Burnie从47套增至164套，增长240%；在霍巴特则从483套增至854套，增长76%。
房价方面，五年间Launceston的住宅中位价上涨了17.7万澳元，达到660，097澳元；Burnie上涨18.6万澳元，至538128澳元。
相比之下，霍巴特住宅中位价仅上涨约2万澳元，达885162澳元。
Launceston Harcourts房地产中介Jeremy Wilkinson表示，与他接触过的跨州买家之所以选择Launceston，主要看中其买入成本低、租金收益率高。
由于Launceston的空置率在2026年仅为1.9%，当地房屋虽以较低价格购入，租金却能与大城市相近。
Wilkinson指出，许多新建房屋坐落在大地块上，可分割或增建奶奶房，从而使租金收益进一步翻倍。
谈及过去两年跨州买家数量的急剧增长，Wilkinson说自己每天要接到数百个电话咨询。
“传统上，投资者只占我们市场的20%，但我认为直到大约两个月前，这个比例可能已经上升到60%。”
Wilkinson透露，部分跨州买家会委托买方代理代为出面，但大多数人仍是通过视频看房完成交易。
“他们不会飞过来，有时一套房产会收到20个出价，你要和20个可能从未交谈过的人打交道，还要一一谈判，这让情况变得很有意思。”他表示，其他中介同行也有类似经历。
在连续13次加息之后，塔州在2023年经历了跨州交易活动的最大降幅。“这是澳联储（RBA）历史上最快的紧缩周期，”Yaxley说，“市场上更随意、对价格更敏感的买家撤得最猛，这并不意外。”
Wilkinson和Yaxley都表示，已有早期迹象显示跨州购房兴趣正在减退。Wilkinson透露，联邦政府宣布对资本利得税和负扣税制度进行改革后，他每天接到的电话量从100个骤降至50个。“就像一夜之间发生的一样，电话不再响了，”他说。
Wilkinson分析，这一转变可能源于联邦投资政策的调整，加上房屋成本持续攀升。他表示，过去两年里，塔州北部许多房屋价格已上涨约10万澳元甚至更多，如今投资者正将资金转向墨尔本和悉尼，等待新一轮大幅增长的出现。
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