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SMSF 购房借贷禁令来袭，全澳 22000 套期房公寓销售承压，墨尔本受冲击最大
查特・凯克・克雷默（Charter Keck Cramer）分析指出，澳洲工党联邦政府出台禁令，禁止自管理养老金（SMSF）通过有限追索贷款购买住宅物业；墨尔本、布里斯班以及悉尼西区新建公寓市场将承受最严重冲击，目前正在推售的 22000 套公寓项目面临风险。
这家咨询机构发布最新半年全国公寓供应前瞻报告：全澳目前在售的 23000 套楼花公寓中，22000 套集中在 20 户及以上规模开发项目。这类项目高度依赖 SMSF 投资者完成前期预售。
“这 22000 套公寓里，预计约 3700 至 4000 套原本会由 SMSF 投资者购入。”Charter Keck Cramer 全国执行董事理查德・坦莱特表示。
“全国层面占比约 17%，城市分化明显：悉尼大约 10%，墨尔本高达 25%。关键问题在于：倘若这 4000 套公寓无法完成预售，剩余 22000 套公寓的建设周期将拉长，大量项目甚至直接搁置。”
新房供给萎缩，将进一步拉大缺口，难以达成 2023 年 8 月全国内阁设定的五年新建 120 万套住房目标。
坦莱特分析，墨尔本市场冲击最为突出。本地新房销售本就疲软，缺少布里斯班的市场动能；布里斯班受益房价上行与奥运会红利，市场活跃度更高。
整体来看悉尼受影响相对较小，自住买家占比更高。但悉尼西区房价更低，投资群体集中，因此这一片区开发商将承受更大压力。
开发商普遍依靠小户型、租赁型公寓面向投资者预售，以此向商业银行证明项目可行性，获取建设开发贷款。
此前行业机构预估的 SMSF 房贷规模更高。澳洲金融行业协会（非银贷款机构联盟）本周透露，旗下机构去年发放超 16000 笔 SMSF 贷款，包含新房与存量住宅购置。而本次报告是首份量化该政策对住宅开发直接冲击的数据。
咨询机构数据清晰表明：联邦政府宣称每年仅约 4000 笔 SMSF 有限追索贷款，严重低估市场实际规模。
住宅工业协会（HIA）独立测算显示，除公寓市场外，SMSF 借贷禁令或将导致每年独立屋竣工量下降 3.5% 至 5%。
按照去年 110541 套独立屋开工数据测算，最高可能减少 5527 套独立住宅。HIA 首席经济学家蒂姆・里尔登补充，另有 2500 份已签署购房合同存在取消风险，将拖累明年新房开工规模。
期房投资属于前置风险投资，项目尚未动工；自住买家普遍更为保守，倾向等待项目开工甚至完工后再下单。
坦莱特批评，联邦政府出台政策并未区分地产细分赛道。
“政府没有意识到这类投资者对新增住房供给的关键作用。他们往往是最早入场项目的投资者，愿意承担前期开发风险。
投资者承担风险，理应获得相应回报。正因如此，我们呼吁设置豁免条款，允许 SMSF 在现有规则下购置新建公寓。”
02
墨尔本房价涨幅榜出炉，买家涌向更可负担城区
墨尔本整体房价正在下跌，但一些相对可负担、靠近高价城区的“替代型”市场却逆势上涨。Domain最新数据显示，过去一年房价涨幅最高的墨尔本城区，大多位于传统蓝筹区之外，尤其是西部和增长走廊。
截至6月，Maribyrnong独立屋中位价上涨16.1%至1,050,500澳元，成为墨尔本涨幅最高城区。
Melton上涨15.8%至556,000澳元，
Oakleigh South上涨15.3%至1,246,000澳元，
West Footscray上涨15.3%至960,000澳元。
同期，墨尔本整体独立屋中位价下跌3.1%至1,041,205澳元。Domain首席住宅经济学家Nicola Powell表示，首次置业者参与和借贷能力下降，是资金流向这些区域的重要原因。
Maribyrnong毗邻Moonee Ponds、Ascot Vale和Essendon，但价格更低；Oakleigh South靠近Bentleigh East、Brighton和Hampton；West Footscray则接壤Seddon和Yarraville。这些区域让买家以更低预算接近成熟配套。
Rendina Real Estate负责人Lou Rendina表示，Maribyrnong吸引了来自东区、希望提高购买力的买家。Footscray Hospital耗资15亿澳元的扩建，也可能提升区域就业和需求。
West Footscray也正在中产化。Village Real Estate董事总经理Huss Saad表示，随着瑜伽馆、普拉提馆、书店和葡萄酒吧出现，买家开始把它从备选城区变成首选。三至四房、两浴室的家庭住宅最受欢迎，今年当地超过200万澳元的成交数量创纪录。
03
更多青年选择与父母同住 节省开支加速实现储蓄目标
25岁的亨利在父母家一直住到二十多岁，省下大笔开销，不仅在人生道路上领先一步，还攒够了人生第一次出国度假的钱。
亨利不需要向父母交房租，只通过购买部分日用品和帮忙做家务分担家庭责任，其余收入完全可以自由支配，9月份她就要去日本过生日了，她已经迫不及待了。
亨利说她觉得自己很幸运，因为父母允许她想住多久就住多久，也很高兴她能留在家里。
虽然每天早上都要乘坐公共交通从Berwick前往墨尔本，单程需要90分钟，不过这种牺牲是值得的，她的存款稳步增长，住在家里也意味着她不会感到物价带来的巨大压力。她心里有一个储蓄目标，而且由于住在家里，她已经能够更快地实现它。
不过她未来独立生活的计划还不甚明朗，她的希望是有朝一日能攒够钱，和仍在读大学的伴侣一起租房住，她对房地产市场以及攒钱搬出去或付首付的前景相当悲观，她的很多朋友现在也依然住在家里，短期内也没有搬出去的打算。
亨利并不是个例。 AMP的最新研究表明，对许多人来说，父母的支持不再仅仅是「父母的钱包（Bank of mum and dad）」，更是「父母的房子（House of mum and dad）」，越来越多的大家庭愿意以更务实的方式共同分担住房、生活开销和照护责任。尽管多代同堂在部分文化中很普遍，但在澳洲并非主流，不过这种疫情期间因住房成本飙升兴起的省钱方式，如今已成为不少人的固定生活选择。
AMP的研究发现，68%的20至39岁年轻人支持多代同堂，65岁及以上群体中仅不到五分之二的人持支持态度，代际居住观念差异明显。
AMP退休业务总监希利尔表示，年轻一代正在重新定义「澳洲梦」，未来澳洲人的财务安全感，除了养老金之外，也会越来越依赖家庭内部的互助与成本共担。
Two Red Shoes公司的丽贝卡表示，他们现在常帮多代家庭寻找适配的大户型住房，业务也拓展到代际财富传承、家庭共同持有房产的相关服务.。
亨利坦言自己还没理清未来所有住房规划，她感谢父母的包容，希望有机会出钱请父母一起度假。
04
Coorparoo破屋143万拍出 有拍卖竞价激烈但整体低迷
在Coorparoo，一位当地建筑商在越南的一艘船上，喝着啤酒，透过电话竞标，以143万元的价格拍下了这条街上最破旧的房子之一。
这栋位于Wylie Avenue37号的三卧一卫小屋，占地653平方米，上次交易是在49年前，售价仅2.3万元。
这栋房子是布里斯本139场预定拍卖之一，Domain网站根据110套报告结果记录清盘率为17%，另有19套房产撤回。
这场拍卖共有四位竞标者登记，其中三位积极参与竞价。
房产经纪人，来自Place Camp Hill的Karl Cheung说，当你第一次走进这栋房子时，感觉就像走进了一个时光胶囊，这是Coorparoo最好的街道之一里状况最差的房子之一，买家最近在附近刚刚拍得一个项目，计划改造这栋老房子。
Karl Cheung说，这是一场教科书式的拍卖，显示布里斯本的房地产市场正在缓慢复苏。
在Norman Park，一个年轻家庭与买方经纪人展开激烈角逐，最终以231万元的价格拍得一套「令人惊艳」的昆州风格住宅，激烈的拍卖也给整体低迷的市场带来活力。
这栋五房住宅位于Macdonald Street30号，占地607平方米，七年前曾以117.5万元的价格售出，拍卖起标价为190万元，四位注册竞标者都是年轻夫妇，他们带着孩子，被这栋房子宽敞的地块和优质的学区所吸引。
四位注册竞标者中有三位展开激烈争夺，最终出价达到220万元。之后，一位买家退出，剩下的买家一家和他们的经纪人继续迅速加价，最终出价达到230万元。拍卖过程中，买家经纪人使出了浑身解数，甚至用眼神威胁，但买家一家始终保持冷静沉着。
拍卖师希克斯说，这一成交结果再次显示市场信心正在回升。
在Oxley，一栋罕见的建于上世纪中期的公寓大楼以161.5万元的价格卖给一位投资者。
这栋位于Blackheath Road14号的双砖建筑占地607平方米，包含三个单元，楼上是一套三居室住宅，楼下是两套翻新的一居室单元，共有七位竞标者登记，其中包括多代同堂的家庭、共同购买的兄弟姐妹和投资者。
Ray White Wilston的销售代理说，这栋大楼一上市就引起了广泛关注，这是一处历史悠久的房产，拥有无限的潜力，甚至有四位年轻的家庭成员想共同购买，不过最终一位投资者买下了它，计划全部出租，他非常喜欢这栋楼的良好维护状况。
LJ Hooker 研究主管蒂勒表示，尽管一些拍卖非常火爆，但是全市的清盘率仍反映出市场谨慎。
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发表于 2026-8-5 11:51:04