多重因素叠加影响 澳大利亚楼市面临深层次调整

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来源：环球市场播报
由于连续加息及联邦政府削减投资者税收优惠政策等叠加效应持续释放，澳大利亚房地产市场近期出现明显降温。多家研究机构及金融分析人士指出，在经历长达数十年的持续上涨后，澳大利亚全国主要城市房价下行趋势显现，楼市繁荣周期或将迎来深层次调整。
房地产研究机构 Cotality 最新数据显示，自 2026 年初至今，澳大利亚两大核心住房市场悉尼和墨尔本的房产价格已累计下跌 4.5%，近一个月降幅均超过 1%，拍卖成交率降至 2020 年以来的低位。下行态势近期已蔓延至布里斯班、阿德莱德及珀斯等其他主要城市。回顾过去三十年，悉尼房价累计涨幅曾高达 730%，中位房价由 21.5 万澳元攀升至约 180 万澳元，房价收入比由不足 6 倍激增至 13 倍以上，使澳大利亚成为全球住房成本最高的市场之一。
市场分析指出，本轮楼市回调直接受制于货币政策收紧与税收政策调整。受今年 2 月、3 月和 5 月初连续加息影响，购房融资成本显著上升。此外，澳大利亚联邦政府于 5 月 12 日出台预算案，宣布大幅削减房产投资者的税收优惠，将 " 负杠杆 " 投资房亏损抵税政策限定于新建住房，并计划自 2027 年 7 月起缩减 50% 的资本利得税优惠力度，导致投资者入市意愿大幅下挫。
澳大利亚 AMP 金融集团首席经济学家谢恩 · 奥利弗表示，此前支撑澳大利亚楼市繁荣的宏观环境已发生根本性转变，低利率周期结束、金融去监管效应递减以及双收入家庭红利消退，正共同推动市场动力由 " 顺风 " 转为 " 逆风 "。预计本轮调整中，澳大利亚全国房价整体降幅或达 7%，悉尼和墨尔本等重点城市的降幅可能达到 11%。
然而，行业专家普遍认为，受移民人口持续增长以及结构性住房供给不足支撑，本轮楼市调整演变为全面崩溃的可能性较低。受劳动力与建设成本上涨、土地规划审批缓慢等因素限制，住房市场供需矛盾依然突出。与房价下跌形成对比的是，澳大利亚全国住房空置率目前仅为 1.6%，租金水平居高不下。SQM 咨询公司创始人路易斯 · 克里斯托弗指出，税改政策可能促使投资者寻求更高的租金回报，未来两至三年内住房租赁市场的成本压力恐将进一步上升。
澳大利亚联邦政府表示，调整房产税收政策旨在缓解跨代际不平等现象，帮助青年群体应对住房负担危机。相关民意调查显示，逾六成受访居民支持降低房价的政策目标。但市场分析同时提醒，若房价下行幅度过大，不仅难以从根本上解决住房负担问题，还可能对消费信心及宏观经济稳定构成潜在挑战。