对话澳洲“土地教父”金凯平AI正在重写世界，土地为何反而更重要？ ...

砜烨_

引言
AI不是一个风口，而是整个时代的底色
2026年，AI不再只是科技行业的话题。它进入企业经营、学校课堂、医疗诊断和个人工作流，也在重新安排资本流向。有人担心工作被替代，有人追逐新的财富风口，也有人开始问：当越来越多价值被搬到云端，我们是否还需要投资土地？


在金凯平先生看来，AI带来的不只是工具升级，而是社会运行方式的改变。它正在重塑生产、教育、医疗、企业组织和个人能力，也会重新定义人们如何学习、工作、创业以及安排一生。
8月11日第六届凯歌午餐会，邀请来自Glen Waverley选区自由党候选人Jacky Sun。如果他成功当选，将成为维州第一位中国大陆背景的华人议员。他会在论坛当天介绍自由党政府下，经济新政，减免土地税，吸引投资等政策。
另一位重要嘉宾是墨尔本大学工程创业课程讲师、产业博士导师，以及AIBUILD创始人兼CEO王一飞。他将从AI产业发展的角度，分析人工智能将如何改变企业、社会与个人生活，以及这一轮技术变革可能为普通人和投资者带来哪些新的机会。
“AI让世界跑得更快；土地让财富站得更稳。”


第一部分
AI如何改变社会结构、财富与生活？
01
经济：AI重写生产方式，
也重新分配财富
记者：您认为，AI最先会改变什么？
金凯平：AI最先改变的是生产方式。过去需要一支团队完成的研究、设计、客服和分析，现在一个人借助AI就能完成相当一部分。生产率会提高，商品和服务的成本可能下降，但行业、职业和财富分配也会重新调整。
金总认为，AI带来的不仅是技术升级，更是社会结构的变化：工作的组织方式会改变，资本会重新流向算力、能源和基础设施，人们的学习方式、生活方式乃至生命周期也会被重新定义。


在金凯平看来，AI提高效率的同时，也会放大行业更替和财富分化。个人既要学会使用新工具，也要保持独立判断和风险意识，避免把短期技术热潮误认为长期确定性。
“AI会制造新的财富，也会制造新的不确定。经济越不确定，越需要"看得见、摸得着"的锚——土地”
02
教育：知识获取越来越容易，
创造力与适应力更加稀缺
记者：当AI和脑机接口不断发展，下一代最需要培养什么能力？
金凯平：未来获取知识可能像今天搜索信息一样方便，AI导师甚至脑机接口都会缩短学习时间。但知识进入大脑，不等于一个人能够创造价值。孩子更需要创造力、适应社会的能力、与人合作的能力、公开表达和演讲的能力，以及正确使用AI的能力。
在金凯平看来，教育的重点将从“记住多少知识”转向“能否提出好问题、判断信息真假并解决现实问题”。华人家庭重视学历，但在AI时代，还应尽早培养孩子的创造力、社交能力、责任感和持续学习能力。


未来真正重要的，不只是会不会使用某一个AI工具，而是能否把AI变成自己的研究助手和行动伙伴。AI可以提供答案，人仍然要负责提出问题、理解现实、作出选择并承担结果。
03
长寿：如果人生被延长，
我们可能要重新学习、重新创业
记者：为什么您把AI医疗和土地需求联系在一起？
金凯平：近期美国科技界有一种很激进的判断，认为未来人类寿命可能接近150岁。未来发展方向已经很清楚：AI正在加速药物研发、疾病早筛和精准医疗，健康寿命有可能明显延长。
在金凯平看来，寿命延长意味着人可能拥有“第二段人生”：五六十岁以后重新学习、重新创业，也要重新安排家庭、居住和资产。
住房使用周期会被拉长，适老住宅、养老社区、医疗配套和便利生活圈将形成新的空间需求，这也是AI第一次与长期土地需求发生直接联系。
“人活得越久，对家的需求就越久。”判断土地是否具有长期价值，关键不在新区还是成熟城区，而在于它能否顺应城市发展方向，承接人口增长、医疗服务、基础设施建设与规划升级带来的真实需求。
04
企业和个人：
从大公司到“一人公司＋AI智能体”
记者：AI会怎样改变企业和普通人的工作？
金凯平：硅谷近年的裁员已经说明，AI正在取代一部分重复性岗位。未来五到十年，一些传统职位可能缩减甚至消失；与此同时，一个人借助多个AI智能体，也可能完成过去一支团队才能完成的工作，“一人公司”会成为新的创业模式。


他给年轻人四点建议：

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  珍惜并做好今天的工作；
  
  
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  培养难以被替代的专业能力；
  
  
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  保持重新学习、重新创业的能力；
  
  
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  学会与AI智能体及不同领域伙伴协作。
  
  

企业内部也会从层级管理转向“人＋智能体”的项目制合作。
“以前一个人做不成的事，现在一个人加 AI 就能做成——包括，拥有属于自己的一块地。"”
05
AI将成为年轻一代的“第二大脑”
在金凯平看来，所谓“第二大脑”，不是让AI代替人思考，而是让它成为个人的知识库、研究员和执行助手。它可以帮助人们整理信息、比较方案、模拟结果，并调用不同的AI智能体协助学习和工作。
未来真正有竞争力的人，不是记住知识最多的人，而是懂得驾驭AI、保持独立判断并把知识转化为行动的人。
第二部分
AI时代，为什么土地反而更重要？
01
AI越“上云”，基础设施越要落地
记者：既然AI让世界越来越虚拟，为什么您说土地需求会增加？
金凯平：因为数据中心就是AI的工厂。它需要机房、电力、冷却、光纤和安全距离；可再生能源、储能和输配电也需要空间。AI不是没有重量，它只是把重量放到了普通人看不见的地方。
金总把未来土地需求归纳为四个长期驱动力：

• 
  第一，移民、出生与家庭形成继续带来住房需求；
  
  
• 
  第二，健康寿命延长可能拉长一个家庭使用住房的周期。人均寿命可能到150岁，比现在人均寿命84.1岁，多活一辈子。因此，对房屋的需求量可能增加一倍。
  
  
• 
  第三，城市住宅土地不可再生，而住房建设长期跟不上新增需求；
  
  
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  第四，经济增长、通胀和基础设施投资会抬高土地的替代成本。AI则进一步增加数据中心、能源、储能和电网对土地的需求。
  
  

不过，并非靠近数据中心的土地就必然升值。地块必须核查分区用途、供电容量、光纤连接、用水与散热、洪水和山火风险、噪音限制及审批周期。AI概念不能替代尽职调查。
02
墨尔本房市进入调整：
这一次与过去有什么不同？
金凯平回顾，自己在澳洲近40年，亲历了几轮性质不同的房地产周期：
1990年代初，高利率与经济衰退同时出现，澳洲现金利率一度处于两位数高位，贷款压力和失业上升令房地产成交明显降温，也让高杠杆投资者最先承受冲击。
1997—1998年亚洲金融危机令区域资本流动和投资信心转弱，澳洲房地产也经历观望，但人口增长与城市建设并未停止，优质地段在危机后逐步恢复。
2008年美国次贷危机演变为全球金融危机，银行融资趋紧、开发项目放缓；随后澳洲快速降息并推出刺激措施，住房市场在调整后重新获得支撑。


2017年前后，联邦与州政府收紧海外投资和信贷政策，外国买家附加税叠加贷款限制，显著抬高了投资成本与融资门槛，海外投资人数量出现断崖式下降。
2020—2023年，疫情初期的边境关闭一度打击人口流入，随后超低利率、居住需求变化和供应受阻推动房价反弹；从2022年开始的快速加息，则把压力延迟传导到家庭现金流和房地产成交。
金凯平认为，每一轮危机的诱因不同，但市场大体都会经历压力释放、资产重新定价和结构修复；真正能够穿越周期的，从来不是所有房产，而是需求真实、现金流稳健、长期逻辑清晰的资产。


图1｜澳大利亚通胀率、现金利率与住房价格指数走势（1996—2025）
记者：2026年的这一轮调整，最主要的压力来自哪里？
金凯平：这一次既有全球经济与贸易摩擦的外部压力，也有澳洲加息、围绕负扣税的政策讨论，以及维州土地税上升等内部因素。它们共同压低投资者信心，使墨尔本房价和成交进入震荡。
但金凯平观察到，墨尔本拍卖清盘率仍大致在50%—55%区间波动；相较过去几年涨幅更大的城市，墨尔本前期涨幅较小，泡沫挤压相对有限。尤其是总价100万澳元以下、满足真实自住需求的低密度住宅，价格表现通常更为坚挺。
每一次危机都会淘汰高杠杆和低质量资产，也会重新给长期投资者选择的机会。
03
税收与准入新政：
二手房受限，新房更受政策鼓励
记者：您为什么判断新房相对二手房更有配置价值？
金凯平：政策的方向，是把新增资金尽量引到新增住房供给，而不是让有限的旧房在投资者之间反复交易。对海外投资者尤其如此。新房能够增加供应，能效和维护也通常更可控。


这里需要明确适用范围：澳洲政府自2025年4月1日至2027年3月31日，原则上禁止外国投资者购买既有住宅，有限例外除外；新住宅和能够增加住房供应的项目仍可按外国投资审查规则申请。它不是对所有本地买家的“二手房加税”，也不意味着所有新房都自动享有税务优惠。
金总认为，政策确实增强了新房对部分海外投资者的相对吸引力，但投资者仍须比较印花税、外国买家附加费、土地税、空置费、物业费、建筑质量和转售限制。新房只是一个筛选方向，不是免检标签。
04
房市下行，
钱总为什么送儿子来学土地投资？
记者：钱总为什么从质疑您，转而把儿子送来学习？
金凯平：他最初在墨尔本大学附近买了市中心公寓，不理解我为什么建议关注二十公里外、拥有独立土地的别墅。我们讨论后，他专程来墨尔本实地比较。约十年后，别墅价格升至约70万澳元，而他原来关注的部分公寓却回落至30多万。
这次差异让钱总明白，房产长期增长的重要来源之一，是房屋下面不可复制的土地。此后他开始参与土地投资，并希望儿子从年轻时就学习规划、现金流与长期持有。


金凯平：他送儿子来学的，不是怎样追涨，而是怎样在房市下行时看懂资产，把时间变成朋友。
此后，钱总与金凯平合作投资一块土地。按口述案例，双方各投入约700万澳元，持有约四年后以约1,100万澳元出售；钱总对应的利润约200万澳元。金凯平随后建议他不要把家庭资金全部锁进同一周期，而是按照三年、五年和十年分成短期现金流、中期增值与长期土地布局。
05
Docklands维修费警示：
为什么他更关注土地和别墅？
今年，维州房产界发生了一个重大事件，在墨尔本Docklands的888 Collins Street，部分业主讨论的建筑缺陷整改费用可能达到约4,400万澳元，折合每户约7.5万澳元。相关金额仍应以正式工程报告与业主委员会决议为准。


金凯平认为，这类案例提醒投资者：公寓不仅要看地段和租金，还要看土地占比、建筑质量、物业基金与特别征费。部分同质化公寓在周期中可能出现10%—20%的价格调整，维护费用还会进一步侵蚀回报。
金凯平：我在2006年就提出——买别墅，不买公寓。同一时间买别墅的投资人，在10年后，在房产上可能获得50-60%，甚至一倍的增值；而买公寓的人，该公寓房可能下跌10-15%。
06
长期故事：西区老太太的一平方公里
金凯平还讲到墨尔本西区一位老太太。她长期持有约一平方公里土地，家人多次劝她出售，她始终选择等待。随着城市扩张、人口进入和基础设施推进，这块土地多年后实现数十倍增长。
金凯平：这个故事不能只学“不卖”。她得到回报，是因为城市真的走到了那里。土地投资既需要耐心，也需要专业；只讲耐心、不研究规划，可能等来的不是升值，而是几十年的机会成本。


在金凯平看来，长期持有成立的前提，是地块处在可解释的城市发展路径上，并且投资人有能力承担土地税、融资与维护。时间会放大正确判断，也会放大错误判断。
07
土地的长期价值：
人口、稀缺、通胀与生产率共同驱动
金总认为，土地长期价值来自四层逻辑：人口与移民增加住房需求；寿命延长拉长居住周期；城市土地不可再生，而住宅建设持续存在缺口；经济增长和通胀抬高重置成本。
与此同时，AI可能显著提高劳动生产率，使商品生产成本下降、货币购买力继续变化，稀缺资源和优质城市土地反而更值得关注。
但土地不是短期保本产品。买入价格过高、杠杆过重、规划落空、基础设施延误或地块存在环境问题，都可能造成长期损失。人口增长和土地稀缺只是筛选起点，最终仍要回到规划、用途、现金流与退出路径。
08
未来2—3年：短期承压，
中期修复，长期逻辑未变
记者：您怎样判断未来两三年的澳洲房市，尤其是墨尔本？
金凯平：我的判断是：短期承压，中期修复，长期仍由土地稀缺、AI基础设施和人口增长支撑。但不是所有区域同时修复，也不是所有房型都一样。
短期看，高利率、通胀、税费与信贷能力仍会压制交易，清盘率可能反复；现金流薄弱的投资者更容易被迫出售。
中期看，如果通胀回落、利率预期稳定，积压的自住需求和相对可负担性有望推动墨尔本修复。
长期看，维州人口增长、2051住房目标、成熟区增密与增长走廊建设，仍需要更多可开发、可更新的土地。AI数据中心、能源与储能基础设施则提供新的结构性需求。
金凯平给出的策略不是预测一个精确点位，而是做好三种准备：用短期资金保证流动性，用中期资金等待周期修复，用长期资金参与规划与城市扩张。投资期限必须与资产周期匹配。
“未来两三年要尊重压力，未来五到十年要看懂结构。世界越不确定，脚下的土地越要研究得确定。”
澳洲房市下行，历经39年地产投资人
为什么还在看墨尔本？
记者：澳洲连续加息，维州税负上升，墨尔本房价也经历调整。很多人担心房市还会继续下跌，您为什么仍然关注墨尔本？
金凯平：我承认墨尔本房市正处于调整期，但调整不等于崩盘。判断一座城市的房地产，不能只看一两年的利率和价格，更要看未来十年有多少人来到这里、需要多少住房，以及市场究竟能够提供多少可居住的房子。


金凯平认为，与过去几年悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯的明显上涨相比，墨尔本的房价升幅相对有限。换句话说，墨尔本前期积累的价格泡沫较少，需要挤出的水分也相对有限。
目前，墨尔本的拍卖清盘率大致维持在55%上下。这个数字说明在利率、税收和市场信心承压的情况下，市场仍有真实成交需求。尤其是总价100万澳元以下、土地占比较高、具有稳定自住需求的房屋，价格表现相对坚挺，并未出现普遍性的大幅下跌。
01
人口仍在增长，
澳洲长期离不开移民
金凯平先生认为“支撑澳洲住房需求的第一个长期因素，是人口。”
澳洲本土人口的自然增长受到出生率下降和人口老龄化影响。要维持劳动力规模、税收基础和经济活力，澳洲在相当长的时间里仍然需要移民。新移民进入澳洲以后，无论是购买还是租赁，首先都需要一个居住空间。
移民会组建家庭，出生的子女会长大并产生独立居住需求，家庭结构变化又会增加住宅数量的需求。因此，人口增长对住房市场的影响具有持续性，并不会在移民落地的第一年就结束。
02
将来人的寿命可能增加一倍（约150岁），住房和土地要倍增
金凯平认为，长寿趋势对房地产市场的影响经常被低估。
未来，人们退休后的生活周期可能更长。随着高龄人口增加，市场需要的不只是更多普通住宅，还包括养老院、退休社区、适老化住宅、护理机构，以及与医疗、康复和日常照护相配套的服务空间。养老院也将从单一的居住场所，逐渐发展为融合医疗护理、康复管理、社交活动和生活服务的综合社区。
与此同时，长者更长时间持有原有住房，可能降低成熟城区住宅的流通速度；而养老院和退休社区的建设，又需要面积适当、交通便利、环境良好，并且能够连接医院、商业和公共服务的土地。这类土地并非随处可得，其规划、建设和运营也需要更长的准备周期。
“人口增加是一种需求，人口活得更久也是一种需求。”金凯平说，“如果人的寿命和退休生活同时延长，未来就要建设更多养老院、退休社区和医疗护理设施。适合承载这些功能的城市土地没有同步增加，土地所承担的居住、养老和服务需求就会越来越大。”
03
城市土地不可再生，真正短缺的是“及时建得出来的房子”
澳洲国土面积很大，但可以在合理时间内用于城市住宅建设的土地并不多。
金凯平强调，真正有价值的不是地图上随处可见的普通土地，而是位于人口增长方向上，拥有明确规划，可以接入道路、供水、排污、电力和公共交通，并能够进入实际开发周期的城市土地。
根据相关住房供应分析，维州目前住宅市场每年可能面临约1万套住房的供给缺口。它反映出一个核心问题：住房需求增长得快，能够交付的住房却没有及时跟上。


批准一套住宅，不等于建成一套住宅；拥有一块土地，也不等于它可以马上开发。从规划审批、基础设施建设到融资、施工和最终交付，中间可能需要数年时间。
金凯平：城市土地不可再生，规划和基础设施建设又需要时间。当人口持续增加，而每年新增住宅仍然不足时，供需矛盾不会因为短期房价下跌就自动消失。
04
通胀与经济增长，
最终会反映到土地成本中
金凯平认为，投资者还需要看到通胀对土地价值的长期影响。
如果澳洲长期通胀维持在2%至3%左右，人工、建材、道路、能源和公共设施的建设成本都会随着时间上升。一块土地从城市边缘的原始状态，变成具备住宅开发条件的成熟用地，需要政府和社会持续投入大量基础设施成本。这些成本最终会反映在新房价格和土地价值中。
与此同时，维州经济增长会带来更多就业、企业和人口。新增人口则需要住房、学校、医院、商业和公共服务。经济规模扩大以后，各类生产和生活活动最终都需要空间承载，而土地正是这些空间的基础。
“房价短期受利率影响，土地长期则受人口、经济、通胀、规划和基础设施共同影响。”金凯平说，“利率可以让市场暂时降温，却不能创造新的城市土地。”
05
AI提高生产力，
稀缺资源反而更加重要
谈到AI对房地产的影响，金凯平提出了另一个观察：AI可能显著提高劳动生产率，降低许多商品和服务的生产成本，但无法批量制造城市土地。
金凯平在分析中引用了埃隆·马斯克关于AI生产力的预测——
未来十年，人工智能和自动化可能推动全球经济规模大幅增长。
金凯平强调，这是一种前瞻性判断，并不代表已经确定的经济结果，但它揭示了AI时代可能出现的资产变化。
第一，随着AI和机器人提高生产效率，许多标准化商品的生产成本可能下降；第二，当经济规模和货币供应继续扩大时，货币的长期购买力可能受到通胀影响；第三，土地、能源和部分自然资源的供给是有限的，不会因为AI提高计算能力就无限增加。


金凯平：随着一人公司、远程办公和自动化的发展，AI能够改变人们使用空间的方式，却无法改变优质城市土地数量有限的事实。未来土地价值不会普遍上升，而会更集中在具有人口需求、规划支持、基础设施条件和明确使用场景的地块上。这也是我长期研究土地，而不是盲目购买土地的原因。
8月11日，
听金凯平谈AI时代的土地价值
当AI正在重塑经济、教育、医疗、企业与个人的生活方式，为什么土地依然值得长期投资？
“我做土地39年，早期有试错，中期有成长，后来才逐渐看懂土地财富增长的规律。我希望把这些经验和教训讲给下一代华人，让他们少走弯路，成为真正懂土地的投资者。”
8月11日，金凯平先生将结合39年的土地研究、投资与开发经历，从早期试错、中期发展到长期布局，分享AI时代如何重新理解土地的稀缺性、规划价值和资产配置逻辑。
欢迎来到现场，听“凯哥”讲述那些只有时间才能验证的土地故事，也听他分享如何帮助更多华人少走弯路，成为有判断力的土地投资者。假如你想在澳洲做土地和房产投资，一定要跟着金先生，或者土地专家走。
本次席位有限，仅开放部分名额报名，请尽快锁定专属席位，诚邀您的参与。