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01
澳房价自3月以来下跌5.2%，住房负担能力迎50年最大改善
拍卖清空率持续低迷，反映买家仍对房地产市场保持观望。不过，分析认为，计划置业者将从长期变化中受益。
左倾智库澳洲研究所（The Australia Institute）表示，澳洲住房市场的负担能力正在经历半个世纪以来最大幅度的改善。
该智库首席经济学家Greg Jericho说，主要推动力是工党政府收紧了针对投资者的税收优惠。
Jericho接受澳洲联社（AAP）采访时说：“25年来，各届政府一直忽视住房领域的真正问题。5月预算案调整了资本利得税折扣和负扣税政策，终于触及问题核心。”
他补充说：“改革实施时间还不长，但我认为，已经可以看出它确实破解了住房难题。”
据房产数据公司Cotality统计，全国房价自3月以来下跌5.2%。
在预算案公布前，房价就已受到利率上升和生活成本高企的影响而下跌。贷款数据则显示，这轮低迷对投资者的打击尤其严重。
针对新建住宅的豁免安排似乎也正在产生预期效果，把投资引向新增住房供应。
统计局（ABS）的数据显示，截至6月的季度，已建成住宅的投资者贷款减少14%，新建住宅的投资者贷款却增加4.4%。
Jericho说：“在我看来，这说明人们的行为确实发生了改变。”
即便按照最悲观的预测，房价从峰值到谷底下跌15%，最终也只会回到2024年的水平。
Jericho表示，这些调整应能遏制房价长期以远高于收入的速度上涨。即使市场低迷期结束，住房负担能力仍会逐步改善。
眼下，就连自住买家的需求也依然疲软。
Cotality说，初步拍卖清空率已连续第二周低于50%，而同期拍卖场次比一年前少了31%。
该公司研究主管Tim Lawless说：“春季开始后的头六周，拍卖数量自2020年疫情封锁全面实施以来从未这么少。”
近几个月住宅建设数据有所改善，但工党改革的反对者警告，投资者购房需求减弱会造成住房供应减少，并推高租客承担的租金。
Cotality数据显示，租金涨幅在截至9月的季度放缓至0.5%，低于截至6月季度的1.6%，也低于截至3月三个月的2.1%。
独立经济学家Saul Eslake认为，所谓改革会推高租金的说法并不成立。
投资者买房减少后，自住买家可获得的住房会增加；与此同时，租赁需求和租赁供应都会下降。
Eslake说，改革已经在不导致租金激增的情况下达到改善住房负担能力的预期效果，但工党领导人却出奇地不愿为这项政策承担责任。
他说：“这反映了住房变得如此难以负担的根本原因：澳洲民众整体以及他们选出的政客，已经不再把住房视为满足基本人类需求的所在，而是主要把它当作积累财富的工具。”
02
澳洲房市急冻，部分卖家开始抛售！有人愿少收$20万，$8万藏酒全送
房地产市场转冷，卖家为了尽快成交纷纷出招，不仅大幅削减售价，甚至把奢华额外福利一并送出。
Cotality最新数据显示，全国拍卖初步清盘率已经连续第二周低于50%。
市场原本期待春季出现回升，但Cotality经济学家Annabelle Meziere表示，拍卖量已降至2020年以来的最低水平。
她说，艰难的销售环境正在压低卖家活动。今年春季前六周的拍卖量，比去年同期少了31.2%。
Meziere说：“要找到更冷清的开季，只能回到2020年——当时疫情封锁正全面展开。”
Price Buyers Agents创办人Glenn Price称，自己在一线亲眼见到了卖家的犹豫不决。
他说，自己周末参加开放看房时，中介告诉他，卖家愿意少收20万澳元，只求在圣诞节前完成出售。
另一个布里斯班卖家则提出，若能在年底前迅速成交，就把酒窖里价值8万澳元的葡萄酒作为附赠品送出。
Price说，当卖家开始“把好东西都拿出来”时，他们已经不是在卖房子，而是在“苦苦求售”。
他援引Cotality数据指出，房屋价值已经连续六个月下跌；全国房屋价值较3月峰值低5.2%，布里斯班9月单月也下跌了1.5%。
“我在布里斯班谈房产交易已经五年，从没见过卖家如此愿意让步，只为了把交易做成。”
澳联储（RBA）最近把官方现金利率升至4.60%，达到近15年来的最高点，家庭预算因而承受更大压力。
Price解释，部分卖家之所以坚持现在出售，是因为继续持有还要承担房贷还款、过桥融资、市政费和保险费，同时还要面对房价可能进一步下跌的风险。
“对一些卖家而言，今天少卖5万澳元，可能比再等三个月的成本更低。这对买家来说是一个机会。”
另一方面，Ray White Group首席经济学家Nerida Conisbee认为，澳洲住房市场已经出现联邦预算案影响的首批明显迹象：房价下滑、租金上涨，新建住房项目储备也在减弱。
Conisbee表示，各首府城市合计的住宅价值在9月季度下跌4.3%，租金则仍比一年前高出5.5%。
她说，房屋价值与租金的走势真正分道扬镳，是在5月预算案前后：房屋价值开始下行，租金却继续上涨。
预算案之后，投资者活动也有所减弱。Conisbee指出，成熟房产市场中较为负担得起的区域承受下行压力，可供出租的房源数量也在减少。
她说：“租赁供应原本就很紧张，投资者减少只会进一步推高租金压力。因此，房价下降并不代表住房状况一定变得更容易。”
03
布里斯班房拍清盘率跌至24%，全澳垫底！去年同期高达76%
布里斯班住宅拍卖市场表现垫底。尽管整体市场疲弱，Hendra一套新建房屋仍以550万澳元成交，成为少数需求旺盛的亮点。
Ray White Group数据显示，布里斯班每周拍卖成交率已跌至24.1%，上周为35.4%，去年同期则为76.6%。
这也是所有首府城市中的最低水平，低于珀斯的28.6%和悉尼的34.3%，并远低于全国36.2%的成交率。
不过，资金充裕的买家仍涌入Ray White Collective在Calile Hotel举办的拍卖活动，现场房产总成交额达到1546万澳元。
其中最受关注的是30 Matong St、Hendra一套由豪宅建筑商Sabdia打造的新完工住宅。该房产吸引5名登记竞标者，最终以550万澳元落槌。
Ray White Collective负责人兼拍卖师Haesley Cush表示，在建筑成本高得令人难以承受的情况下，“交钥匙”房产依然抢手。
他说：“建筑成本高企，眼下市场最强劲的无疑就是这一板块。对买家来说，直接购买已经建成的新房，比自己动工建造划算得多。”
“投资者大多已经离场，首次置业者则在观望，希望确认房价趋于稳定后再出手。今天虽然有登记竞标者，但这一群体仍然十分谨慎。”
Ray White负责业绩和估值的首席执行官Thomas McGlynn认为，成交率反映出市场正在适应新的借贷成本，并不代表潜在需求消失。
他说：“我们的全国拍卖平均每场仍有2.1名活跃竞标者。这说明买家愿意竞争，但在最近一次加息后，他们对于自己愿意支付多少也越来越克制。”
“近期流拍拍卖中，卖家保留价与最高出价之间的差距已经缩小。我认为，这说明市场越来越清楚当前房产的价值所在。”
尽管买家普遍谨慎，这场Collective活动仍出现了几宗突出的成交。一栋建于1921年的气派Queenslander住宅位于87 Khartoum St、Gordon Park，吸引10名买家争相竞逐，成为全国竞标者最多的房产，最终以203万澳元售出。
98岁卖家Moira Moffett的表亲Elizabeth Howes说，这处房产由同一家族持有105年后转入当地买家手中，令家人感到十分欣慰。
她说：“这栋房子是她的父亲，也就是我的舅舅在1921年建造的，所有孩子都是在这里出生的。这里永远都是她的家，承载着她所有快乐的回忆。”
Ray White Wilston经纪人Holly Bowden表示，竞价过程中拍卖数度暂停；落败竞标者情绪难平，买家随后投出了胜标。
此外，位于优质地段Bulimba的一块405平方米空地以100万澳元售出。
McGlynn提醒卖家，不要固守繁荣时期的旧价格。
他说：“我们也需要谨慎，不能完全用12个月前取得的成交结果，来评判今天市场中的机会。”
“这也是我认为，人们在作出决定前若要等待市场好转，就必须保持谨慎的原因之一。因为那些可能帮助他们卖出更高价格的市场条件，同样可能让他们下一次购房付出更高成本。”
04
墨尔本房价整体回落，入门级住宅最高上涨12%，买家竞争加剧
房价整体调整之际，墨尔本最可负担住宅的价格并未在各地同步下跌，首次置业者和低收入家庭正面对这一残酷现实。
维州房地产协会（Real Estate Institute of Victoria，REIV）分析过去12个月的住宅成交价后发现，市场底部25%（即最低四分位）表现最好，多个郊区的这部分房源仍在涨价。
从2025年9月30日到今年同一时期，多数郊区涨幅最大的，正是价格最可负担的住宅。
Mornington的这一趋势最明显。当地成交住宅中处于最低25%的房源，典型售价为920,000澳元，较一年前高约100,000澳元，涨幅约12%。
Caroline Springs最可负担住宅的价格上涨11.4%，带动该郊区的房价中位数从660,000澳元升至735,000澳元。
Glenroy最便宜四分之一市场的价格约为796,000澳元，已上涨74,000澳元（10.2%）。Frankston North一套典型的可负担住宅则上涨50,000澳元（8.5%），达到640,000澳元。
上述数字来自REIV今天公布的9月季度住宅价格中位数数据。数据显示，墨尔本独立屋和公寓价格中位数整体下跌0.7%；在市内富裕的内城区，跌幅明显更大，典型独立屋价格在过去3个月从1.612m澳元降至1.545m澳元。
这份数据只追踪成交结果，与REA Group的数据不同。后者通过算法，在计入多项因素后，将市场变化扩展到一个郊区内的所有住宅。
同期利率已四次上调，预算有限的买家在许多情况下反而比市场调整前处境更差。他们被挤入的郊区越来越少，同一郊区内可选择的社区也越来越有限。
REIV首席执行官Toby Balazs表示，市场下端受到挤压，部分原因是联邦支持计划让首次置业者以5%首付购买最高950,000澳元的住宅。与此同时，房东越来越多地把出租屋卖给购房者，导致可出租住宅减少，也加大了租客在有能力时购房的压力。
Balazs说，房价总体上看似更可负担，但靠压低房价改善住房可及性并没有那么简单，甚至可能不利于维州经济的健康发展。
“随着一批首次置业者成为房主，他们不希望自己陷入负资产境地。住房可负担性远比压低整个房地产市场复杂得多。”
REA Group上周发布的数据显示，墨尔本租客仍在承担不断上涨的居住成本，处境因此更加艰难。
在最低四分位住宅市场涨幅最佳的Mornington负责住宅销售的Michelle Skoglund说，当地此前成交困难，但市场最近出现了现实调整；愿意接受低于几年前价格的业主，如今开始成交。
“利率上调后，人们就赶紧买了。多数人会以为情况应该相反，但事实似乎正好相反。”Skoglund说。
她认为，这可能是因为人们不想眼看着自己的借贷能力进一步下降，所以趁还有能力时采取行动。
据Loan Market抵押贷款经纪Jacob Decru观察，950,000澳元以下价位依然“强劲”，主要因为这个区间的买家最多。
Decru说：“买家都挤在这个区间，所以950,000澳元以下住宅价格上涨了——更多人都会落入这一类别。”
他补充说，利率上升后，进入这一价位的不只是首次置业者，还有一些最初在房贷利率低至3%时购买较大住宅的人。这些人如今已无力承担房贷还款。
随着11月再次加息的可能性出现，Decru警告，市场若进一步受到挤压，最低四分位价格区间的竞争可能更加激烈。
“对价格敏感的人，入市会更难。”Decru说。
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